Property Vs Mutual Fund : প্রপার্টি না মিউচুয়াল ফান্ড, কোথায় বিনিয়োগ করলে বেশি টাকা রিটার্ন পাবেন? সহজ হিসাব

হাতে কিছু টাকা আছে। ভাবছেন কোথায় বিনিয়োগ করব? কোনটা ভালো অপশন, মিউচুয়াল ফান্ড নাকি প্রপার্টি? আসুন জেনে নিই। অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞদের মতে, যে কোনও বিনিয়োগের ক্ষেত্রে প্রথমেই দেখা উচিত, ভবিষ্যতে আপনি টাকার অঙ্ক কীভাবে ফেরত পেতে চাইছেন।  

বিশেষজ্ঞদের মধ্যে প্রপার্টি কেনা এবং মিউচুয়াল ফান্ডে বিনিয়োগ নিয়ে মতের কিছু পার্থক্য রয়েছে। তবে মোটের উপর তাঁদের পরামর্শ, প্রথমে একটি লিকুইড বা সহজে ব্যবহারযোগ্য আর্থিক ভিত্তি তৈরি করা উচিত। এরপর বড় অঙ্কের টাকা প্রপার্টিতে বিনিয়োগের কথা ভাবা যেতে পারে।

Atom Financial Services-এর Founder এবং গ্রুপ CEO হর্ষ বর্ধনা ভিএম মনে করেন, যদি কারও ৫০ লাখ বা তার আশপাশে টাকা থাকে তাহলে প্রথমেই তা সরাসরি প্রপার্টিতে বিনিয়োগ করা উচিত নয়। তাঁর কথায়, 'বেশিরভাগ মানুষের ক্ষেত্রে প্রথম ৫০ লাখ টাকা কখনওই প্রপার্টিতে যাওয়া উচিত নয়। এটিকে প্রপার্টি বনাম মিউচুয়াল ফান্ডের মধ্যে খুব কাছাকাছি লড়াই হিসেবে দেখাটাই আসলে ভুল।'

তাঁর মতে, প্রপার্টির দাম বছরে সাধারণত ৬-৯ শতাংশ হারে বাড়তে পারে। কিন্তু প্রপার্টি কেনার সময় শুরুতেই ৬-১০ শতাংশ পর্যন্ত লেনদেনের খরচ হতে পারে। এর সঙ্গে রয়েছে রক্ষণাবেক্ষণের খরচ, প্রপার্টি ট্যাক্স এবং টাকা দীর্ঘ সময়ের জন্য আটকে থাকার কারণে লিকুইডিটি হারানোর খরচ। সব মিলিয়ে প্রপার্টি থেকে পাওয়া প্রকৃত রিটার্ন অনেক সময় মূল্যবৃদ্ধির হারের কাছাকাছি বা তার থেকেও কম হতে পারে।

অন্যদিকে, Equity Mutual Fund-এ বিনিয়োগের ক্ষেত্রে এই ধরনের লেনদেনের খরচ তুলনামূলকভাবে অনেক কম। হর্ষ বর্ধনার দাবি, একই পরিমাণ প্রাথমিক টাকা বিনিয়োগ করলে এবং কোনও ঋণ বা লিভারেজ ব্যবহার না করেও ২০ বছর শেষে মিউচুয়াল ফান্ড প্রায় দেড় গুণ বেশি সম্পদ তৈরি করতে পারে।

২০ বছরে ৫০ লাখ টাকা কত হতে পারে?

প্রপার্টিতে বার্ষিক ৭ শতাংশ CAGR এবং Equity Mutual Fund-এ ১২ শতাংশ CAGR রিটার্ন ধরে একটি হিসাব করা হয়েছে।

সময়	সম্পত্তি	ইক্যুইটি মিউচুয়াল ফান্ড	সম্পদের ব্যবধান
৫ বছর	₹৭০ লক্ষ	₹৮৮ লক্ষ	₹১৮ লক্ষ
১০ বছর	₹৯৮ লক্ষ	₹১.৫৫ কোটি	₹৫৭ লক্ষ
১৫ বছর	₹১.৩৮ কোটি	₹২.৭৪ কোটি	₹১.৩৬ কোটি
২০ বছর	₹১.৯৩ কোটি	₹৪.৮২ কোটি	₹২.৮৯ কোটি

অর্থাৎ এই হিসাব অনুযায়ী, ২০ বছর পরে ৫০ লাখ টাকার প্রাথমিক বিনিয়োগ প্রপার্টিতে প্রায় ১.৯৩ কোটি টাকা হলেও Equity Mutual Fund-এ তা প্রায় ৪.৮২ কোটি টাকা হতে পারে। ফলে দুই ক্ষেত্রের সম্পদের পার্থক্য দাঁড়াতে পারে প্রায় ২.৮৯ কোটি টাকা। তবে এটি একটি উদাহরণমূলক হিসাব। বাস্তবে কোনও সম্পদ বা মিউচুয়াল ফান্ডে নির্দিষ্ট রিটার্ন নিশ্চিত নয়।

প্রপার্টির ক্ষেত্রে লিভারেজের সুবিধা

তবে সবাই যে মিউচুয়াল ফান্ডকেই প্রথম পছন্দ হিসেবে দেখছেন, তা নয়। Newstone-এর CEO রজত বোকোলিয়া প্রপার্টির ক্ষেত্রে লিভারেজের সুবিধার কথা তুলে ধরেছেন। তাঁর বক্তব্য, হাতে ৫০ লাখ টাকা থাকলে অনেক প্রথমবারের বিনিয়োগকারী স্বাভাবিকভাবেই মিউচুয়াল ফান্ডের দিকে ঝোঁকেন। কারণ এটি তুলনামূলকভাবে নিরাপদ এবং লিকুইড বলে মনে হয়।

কিন্তু রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে এই অঙ্কের টাকা দিয়ে এমন একটি সুবিধা পাওয়া যেতে পারে, যা মিউচুয়াল ফান্ডে নেই লিভারেজ।

রজত বোকোলিয়ার মতে, ৫০ লাখ টাকা ডাউন পেমেন্ট হিসেবে ব্যবহার করে হোম লোনের মাধ্যমে ১.৫-২ কোটি টাকার প্রপার্টি কেনা সম্ভব হতে পারে।  সেক্ষেত্রে বিনিয়োগকারী পুরো ১.৫-২ কোটি টাকার সম্পদের মূল্যবৃদ্ধির সুবিধা পাওয়ার সুযোগ পাবেন।

তাঁর পরামর্শ, ৫০ লাখ টাকার পুরোটা না দিয়ে একটি ভালো জায়গায় অবস্থিত মাঝারি দামের প্রপার্টি কেনার জন্য সেটিকে ডাউন পেমেন্ট হিসেবে ব্যবহার করা যেতে পারে। অথবা ৭০:৩০ অনুপাতে মিউচুয়াল ফান্ড এবং REIT-এ বিনিয়োগ করা যেতে পারে।

প্রপার্টি বা মিউচুয়াল ফান্ডের আগে তৈরি করুন জরুরি তহবিল

Nyvo Money-এর Founder হর্ষ সোনি মনে করেন, প্রথম ৫০ লাখ টাকা হাতে এলে সঙ্গে সঙ্গে প্রপার্টি বা মিউচুয়াল ফান্ডের মধ্যে একটি বেছে নেওয়ার প্রয়োজন নেই। তাঁর মতে, প্রথম কাজ হওয়া উচিত আর্থিক নিরাপত্তা তৈরি করা।

তিনি বলেন, অনেকেই সরাসরি ভাবতে শুরু করেন, 'ফ্ল্যাট কিনব, না মিউচুয়াল ফান্ডে বিনিয়োগ করব?' কিন্তু প্রথমে যে টাকা তৈরি হয়, তার অন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ কাজ রয়েছে। সেটি এমন জায়গায় রাখা উচিত, যেখানে টাকা নিরাপদ থাকবে এবং প্রয়োজনে দ্রুত পাওয়া যাবে।

কারণ হঠাৎ হাসপাতালের খরচ বা ছয় মাস কোনও আয় না থাকলে যাতে এতদিনের তৈরি সম্পদ নষ্ট না হয়ে যায়, সেই ব্যবস্থা আগে করা জরুরি।
হর্ষ সোনির পরামর্শ, বিনিয়োগের আগে অন্তত ৪-৬ মাসের খরচের সমান টাকা একটি Liquid Fund অথবা Sweep-in FD-তে রাখা উচিত।

এর পাশাপাশি ভবিষ্যতের বড় খরচের কথাও মাথায় রাখতে হবে। যেমন সন্তানের স্কুলের ফি, বিয়ে বা ব্যবসার প্রয়োজন। এই ধরনের খরচ কখন লাগবে এবং কত টাকা লাগবে, সেই অনুযায়ী উপযুক্ত বিনিয়োগ বেছে নেওয়া উচিত।

কেন মিউচুয়াল ফান্ডকে এগিয়ে রাখছেন অনেকে?

MIDASX-এর Co-Founder ও CEO আকাশ বনসল মনে করেন, প্রথম বিনিয়োগ হিসেবে মিউচুয়াল ফান্ড তুলনামূলকভাবে বেশি সুবিধাজনক। কারণ এর মধ্যে রয়েছে লিকুইডিটি, নমনীয়তা, ডাইভার্সিফিকেশন এবং দীর্ঘমেয়াদে কম্পাউন্ডিংয়ের সুবিধা। তাঁর মতে, দীর্ঘ সময়ের বিভিন্ন বাজারচক্রে Equity Index ঐতিহাসিকভাবে প্রায় ১২-১৫ শতাংশ CAGR রিটার্ন দিয়েছে। প্রপার্টির তুলনায় মিউচুয়াল ফান্ডের ক্ষেত্রে স্ট্যাম্প ডিউটি, রেজিস্ট্রেশন খরচ বা প্রপার্টি মেইনটেন্যান্সের মতো খরচও নেই।

প্রথম ৫০ লাখকে দেখুন আর্থিক ভিত্তি হিসেবে

Finatwork Investment Advisor-এর Founder এবং SEBI Registered Investment Adviser সৌরভ বনসল মনে করেন, প্রথম ৫০ লাখ টাকাকে আগামী কয়েক দশকের আর্থিক পরিকল্পনার ভিত্তি হিসেবে দেখা উচিত। তাঁর মতে, সমস্যা সবসময় প্রপার্টি কেনা নয়। আসল ভুল হল, আর্থিক জীবনের একেবারে শুরুতেই নিজের সম্পদের একটি বড় অংশ একটি মাত্র সম্পদে আটকে ফেলা। অর্থাৎ, প্রথমে একটি বিস্তৃত আর্থিক ভিত্তি তৈরি করা এবং পরে প্রপার্টিতে বড় বিনিয়োগ করার বিষয়টি বিবেচনা করা বেশি গুরুত্বপূর্ণ।

নিজের থাকার বাড়ি হলে হিসাবটা আলাদা

বিশেষজ্ঞরা অবশ্য বলছেন, নিজের থাকার জন্য বাড়ি বা ফ্ল্যাট কেনার প্রয়োজন থাকলে প্রপার্টি কেনা যুক্তিযুক্ত হতে পারে। কিন্তু শুধুমাত্র বিনিয়োগের উদ্দেশ্যে প্রপার্টি কিনলে কিছু সমস্যা রয়েছে। যেমন প্রপার্টিতে সাধারণত ২-৩ শতাংশের মতো কম rental yield পাওয়া যেতে পারে। এর পাশাপাশি প্রয়োজনের সময়ে প্রপার্টি বিক্রি করতে সময় লাগতে পারে।
এছাড়াও রয়েছে স্ট্যাম্প ডিউটি, ব্রোকারেজ এবং রক্ষণাবেক্ষণের খরচ।

তাহলে প্রথম ৫০ লাখ টাকা কোথায় রাখবেন?

সবশেষে বিশেষজ্ঞদের বক্তব্যের সারকথা হল, প্রথম ৫০ লাখ টাকা হাতে এলেই পুরো অর্থ কোনও একটি সম্পদে ঢেলে দেওয়া উচিত নয়।
প্রথমে ৪-৬ মাসের জরুরি খরচের টাকা নিরাপদ ও সহজে ব্যবহারযোগ্য জায়গায় রাখা, এরপর ভবিষ্যতের প্রয়োজন অনুযায়ী বিনিয়োগ করা এবং দীর্ঘমেয়াদে সম্পদ তৈরির জন্য ডাইভার্সিফিকেশন বজায় রাখা গুরুত্বপূর্ণ।

নিজের থাকার জন্য বাড়ি প্রয়োজন হলে প্রপার্টি ভালো সিদ্ধান্ত হতে পারে। কিন্তু শুধুমাত্র বিনিয়োগের জন্য হলে মিউচুয়াল ফান্ড, REIT এবং অন্যান্য আর্থিক সম্পদের সঙ্গে ঝুঁকি ভাগ করে নেওয়ার বিষয়টি বিবেচনা করা যেতে পারে। অর্থাৎ, প্রথম ৫০ লাখ টাকার ক্ষেত্রে প্রশ্নটা শুধু কোথায় বেশি রিটার্ন নয়। বরং কোথায় টাকা নিরাপদ থাকবে, প্রয়োজনে দ্রুত পাওয়া যাবে এবং দীর্ঘমেয়াদে বৈচিত্র্য রেখে সম্পদ তৈরি করা যাবে, সেটাই বেশি গুরুত্বপূর্ণ।