Property Buying For Free Strategy: এক পয়সাও খরচ হবে না, ফ্রিতেই হবে গাড়ি-বাড়ি-জমি; দারুণ স্ট্র্যাটেজি

Property Buying For Free Strategy: নগদ টাকায় স্থাবর সম্পত্তি করা আজকের দিনে অত্যন্ত কঠিন। বিশেষ করে মধ্যবিত্ত বা তার কম হলে এটা প্রায় অসম্ভবে দাঁড়িয়েছে। কিন্তু বুদ্ধি খরচ করলে কিন্তু এখনও কম টাকায় বা প্রায় বিনা খরচে ফ্ল্যাট গাড়ি জমি বা অন্য কোনও অ্যাসেট করা যায়। কিন্তু তার একটি গাণিতিক কৌশল আছে। অনেকেই বিভিন্ন ফিকিরে এখন এটা চালাতে চাইছেন। তবে এই কৌশল বাস্তবে প্রয়োগ করার আগে ঋণের সুদ এবং বিনিয়োগের সম্ভাব্য রিটার্নের পার্থক্য ভালোভাবে বুঝে নেওয়া জরুরি।

মডেল ১
ধরা যাক ২০ লাখ টাকা হোম লোন নেওয়া হল ৯ শতাংশ সুদে ২০ বছরের জন্য। এই ক্ষেত্রে মাসিক ইএমআই প্রায় ১৮ হাজার টাকা। একই সময়ে ২০ লাখ টাকা একটি দীর্ঘমেয়াদি বিনিয়োগে রাখা হল। যদি গড়ে ১২ শতাংশ বার্ষিক রিটার্ন পাওয়া যায় এবং পুরো ২০ বছর সেই মূলধন বিনিয়োগে রাখা হয় তাহলে ২০ লাখ টাকা চক্রবৃদ্ধি হারে প্রায় ১ কোটি ৯৩ লাখ টাকার কাছাকাছি হতে পারে।

অর্থাৎ ঋণের মেয়াদ ২০ বছর হলে মূলধনও ২০ বছর ধরে বিনিয়োগে রাখা হল। এই সময়ের মধ্যে বিনিয়োগের সম্ভাব্য রিটার্ন থেকে ইএমআই চালানোর চেষ্টা করা হল। ফলে মূলধনকে বারবার তুলে খরচ করা হল না। বরং যত দীর্ঘ সময় মূলধন বিনিয়োগে থাকবে তত বেশি সময় ধরে চক্রবৃদ্ধি হারে বৃদ্ধির সুযোগ পাবে।

এই একই হিসাব ১৫ বছরের ঋণের ক্ষেত্রেও করা যায়। ১৫ বছরের ঋণ হলে ১৫ বছর মূলধন বিনিয়োগে রাখা হবে। ২০ বছরের ঋণ হলে ২০ বছর। ২৫ বছরের ঋণ হলে ২৫ বছর। অর্থাৎ ঋণের মেয়াদ যত দীর্ঘ হবে তত দীর্ঘ সময় বিনিয়োগের মূলধনকে বাজারে থাকার সুযোগ দেওয়া হবে।

মডেল ২
আরও একটি মডেল হতে পারে। ধরা যাক ২০ লাখ টাকা ২০ বছরের জন্য বিনিয়োগে রাখা হল। একই সময়ে ঋণের ইএমআই নিজের আয় থেকে চালানো হল। ২০ বছর পর যদি ১২ শতাংশ গড় বার্ষিক রিটার্ন পাওয়া যায় তাহলে ২০ লাখ টাকার বিনিয়োগ প্রায় ১ কোটি ৯৩ লাখ টাকায় পৌঁছতে পারে। এই পরিস্থিতিতে ২০ লাখ টাকার ঋণ নিয়ে তৈরি করা অ্যাসেটের পাশাপাশি বিনিয়োগ থেকেও বড় একটি সম্পদ তৈরি হতে পারে।

আর যদি বিনিয়োগ থেকে পাওয়া সম্ভাব্য রিটার্নের একটি অংশ ইএমআইয়ের জন্য ব্যবহার করা হয় এবং বাকি অংশ আবার বিনিয়োগে রাখা হয় তাহলে মূলধনের বৃদ্ধির গতি কমবে। কিন্তু তারপরও দীর্ঘমেয়াদি বিনিয়োগের কারণে সম্পদ তৈরির সম্ভাবনা থাকে।

এরপর ডাউন পেমেন্টের বিষয়টিও এই মডেলের সঙ্গে যুক্ত করা যায়। ধরা যাক ৫ লাখ টাকা ডাউন পেমেন্ট দেওয়া হল। ঋণ নেওয়ার পর প্রতি মাসে বিনিয়োগের পাশাপাশি অতিরিক্ত টাকা এসআইপি বা রেকারিং ইনভেস্টমেন্টে রাখা হল। যত বছর ঋণের মেয়াদ তত বছর ধরে এই অতিরিক্ত বিনিয়োগ চালানো হলে চক্রবৃদ্ধি হারে সেই টাকা বাড়তে থাকবে। কয়েক বছর পর সেই বিনিয়োগের মূল্য ডাউন পেমেন্টের সমান বা তার চেয়েও বেশি হতে পারে।

সুতরাং পুরো মডেলটি দাঁড়াচ্ছে, ঋণ নিয়ে অ্যাসেট তৈরি করা হল। মূলধন বিনিয়োগে রাখা হল। ঋণের মেয়াদ যত বছর সেই একই সময় ধরে মূলধনকে বিনিয়োগে রাখা হল। বিনিয়োগের সম্ভাব্য রিটার্ন দিয়ে ইএমআইয়ের চাপ কমানোর চেষ্টা করা হল। বাড়তি সঞ্চয় এসআইপি বা রেকারিং ইনভেস্টমেন্টে রাখা হল। দীর্ঘ সময় ধরে চক্রবৃদ্ধি হারে বিনিয়োগ চলল। ফলে একদিকে ফ্ল্যাট জমি গাড়ি বা অন্য কোনও অ্যাসেট তৈরি হল। অন্যদিকে বিনিয়োগের মূলধনও দীর্ঘ সময় ধরে বাড়তে থাকল।

সবচেয়ে সহজ গাণিতিক যুক্তি হল, ঋণের মেয়াদ যত বছর, বিনিয়োগের সময়ও তত বছর। কারণ বিনিয়োগ যত বেশি সময় বাজারে থাকবে, চক্রবৃদ্ধি হারে টাকা বৃদ্ধির সুযোগ তত বেশি হবে। এই সময়ের মধ্যে অ্যাসেটের মূল্যও বাড়তে পারে এবং বিনিয়োগের মূল্যও বাড়তে পারে। তখন ঋণ নিয়ে তৈরি করা সম্পদটি একদিকে নিজের সম্পদে পরিণত হবে। অন্যদিকে দীর্ঘমেয়াদি বিনিয়োগ আলাদা একটি বড় সম্পদ তৈরি করতে পারে।

(এটা সাধারণ আলোচনার জন্য লেখা। আজতক বাংলা কোনও বিনিয়োগ বা অর্থনৈতিক পরামর্শ দেয় না। কোনও অর্থনৈতিক পদক্ষেপ করার আগে বিশেষজ্ঞের পরামর্শ নিন।)