নিজের ফ্ল্যাট বা বাড়ি ভাড়া দেবেন? রেসিডেনশিয়াল না কমার্শিয়াল- কোথায় বেশি লাভ?

নিজের বাড়ি বা ফ্ল্যাট থাকলে অনেকে ভাড়া দিয়ে দেন। তবে সেই প্রপার্টি রেসিডেনসিয়াল না কমার্শিয়াল হিসেবে ভাড়া দেওয়া উচিত, তা অনেকে ঠিক করতে পারেন না। ভাড়া দেওয়ার আগে কীসে বেশি লাভ বা ক্ষতি তা বিবেচনা করা দরকার।  প্রথমেই বলে রাখা ভালো রেসিডেনশিয়াল প্রপার্টিতে আয় তুলনায় কম তবে রিস্কও অল্প। সেখানে কমার্শিয়াল প্রপার্টি মানে বেশি আয়ের সুযোগ। তবে অনিশ্চয়তাও বেশি।

রেসিডেনশিয়াল ও কমার্শিয়াল রিটার্নের পার্থক্য কী?

হার্শাল দিলওয়ালি, ক্ল্যারিসা গ্রুপের ডিরেক্টর ও সিইও জানান, মূল পার্থক্যটি হল আয় কীভাবে হবে তার পদ্বতি ঠিক করা। তিনি বলেন, প্রথমবারের বিনিয়োগকারীদের জন্য মূল বিষয় হল আয় তৈরির পদ্ধতি এবং কতটা সক্রিয়ভাবে যুক্ত থাকতে হবে সেটা আগে থেকে নির্বাচন করা। 

রেসিডেনশিয়াল প্রপার্টি সাধারণত স্থির কিন্তু মাঝারি রিটার্ন দেয়।

উদাহরণ হিসেবে, ৫০ লাখ টাকার একটি ফ্ল্যাট কিনলে প্রতি মাসে ১৫,০০০ থেকে ২০,০০০ টাকা ভাড়া পাওয়া যেতে পারে। অন্যদিকে, কমার্শিয়াল প্রপার্টি অনেক বেশি আয় দিতে পারে। যেমন, দোকান বা অফিস স্পেসে সাধারণত ২–৩ গুণ বেশি রেন্টাল ইয়েল্ড পাওয়া যায়, তবে এতে বিনিয়োগ ও খালি থাকার ঝুঁকিও বেশি।

১ কোটি টাকার একটি রিটেইল শপ ভালো লোকেশনে থাকলে অনেক বেশি ভাড়া দিতে পারে, তবে তা ব্যবসার চাহিদার ওপর নির্ভর করে। সহজভাবে বললে, রেসিডেনশিয়াল নিরাপদ ও স্থির, আর কমার্শিয়াল বেশি রিটার্ন দেয় কিন্তু ঝুঁকিও বেশি।

কমার্শিয়াল প্রপার্টি কতটা বেশি আয় করতে পারে?

ভারতে কমার্শিয়াল প্রপার্টিতে সাধারণত ৬% থেকে ১০% পর্যন্ত রেন্টাল ইয়েল্ড পাওয়া যায়। অন্যদিকে, রেসিডেনশিয়াল প্রপার্টিতে এটি সাধারণত ২% থেকে ৪% এর মধ্যে থাকে। তবে বেশি রিটার্ন পেতে হলে সঠিক লোকেশন ও ভালো সম্পত্তি নির্বাচন খুবই গুরুত্বপূর্ণ।

ব্যবসায়িক এলাকার প্রাইম অফিস স্পেস, জনবহুল এলাকায় হাই-স্ট্রিট রিটেইল, এবং দীর্ঘমেয়াদি ভাড়াটিয়া থাকা প্রপার্টিগুলো সবচেয়ে নির্ভরযোগ্য রিটার্ন দেয়। অন্যদিকে, রেসিডেনশিয়াল প্রপার্টি তুলনামূলকভাবে বেশি স্থিতিশীল এবং সহজে বিক্রি করা যায়।

বাস্তবে আয়ের স্থিতিশীলতা কতটা?

আয়ের স্থিতিশীলতার ক্ষেত্রে রেসিডেনশিয়াল প্রপার্টির স্পষ্ট সুবিধা রয়েছে। বাসস্থানের চাহিদা সাধারণত সবসময় থাকে, তাই ভাড়াটিয়া পাওয়া সহজ। ফলে ভাড়া আয় স্থির ও পূর্বানুমানযোগ্য হয়। অন্যদিকে, কমার্শিয়াল প্রপার্টি অর্থনৈতিক পরিস্থিতির ওপর বেশি নির্ভরশীল।
অর্থনৈতিক মন্দার সময় খালি থাকার সম্ভাবনা বাড়ে এবং ভাড়ার শর্ত পরিবর্তন করতে হতে পারে। তবে ভালো লোকেশনের প্রিমিয়াম কমার্শিয়াল প্রপার্টিতে দীর্ঘমেয়াদি ভাড়াটিয়া পাওয়া যায়।

বিনিয়োগকারীদের জন্য বড় ঝুঁকিগুলো কী?

দুই ধরনের প্রপার্টিতেই ঝুঁকি রয়েছে। পুরোনো প্রপার্টিতে কাঠামোগত সমস্যা, বেশি রক্ষণাবেক্ষণ খরচ এবং মালিকানার অস্পষ্টতা থাকতে পারে। নতুন প্রজেক্টেও ঝুঁকি থাকে, যেমন—প্রকল্পে দেরি, অনুমোদনের সমস্যা এবং অতিরিক্ত প্রতিশ্রুতি। একজন বিনিয়োগকারী কম দামে একটি নির্মীয়মাণ প্রজেক্ট কিনেছিলেন, কিন্তু অনুমোদনের জটিলতায় বহু বছর ধরে আটকে থাকেন। এটি দেখায় যে ডেভেলপার ও প্রজেক্ট সম্পর্কে ভালোভাবে যাচাই করা কতটা জরুরি।

খরচের পার্থক্য 

খরচও একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। পুরোনো প্রপার্টি প্রথমে সস্তা মনে হলেও পরে রক্ষণাবেক্ষণ ও মেরামতের খরচ বেশি হয়। এছাড়া, পুরোনো সুযোগ-সুবিধার কারণে ভাড়াটিয়া পেতে সময় বেশি লাগতে পারে। নতুন প্রপার্টির প্রাথমিক খরচ বেশি হলেও রক্ষণাবেক্ষণ কম, চাহিদা বেশি এবং খরচ পূর্বানুমানযোগ্য। চাকরিজীবীদের জন্য নতুন প্রজেক্ট পরিচালনা করা তুলনামূলক সহজ, কারণ এতে ঝামেলা কম এবং ভাড়াটিয়ার আগ্রহ বেশি।

সীমিত বাজেট থাকলে কী করা উচিত?

যাদের বাজেট কম, তাদের জন্য সিদ্ধান্ত আরও গুরুত্বপূর্ণ। শুধু নামী লোকেশন নয়, দীর্ঘমেয়াদি মূল্য বৃদ্ধির দিকে নজর দেওয়া উচিত।
মেট্রো শহরের বাইরে, টিয়ার-২ শহর বা শহরের প্রান্তিক এলাকায় বিনিয়োগ করলে বেশি সম্ভাবনা পাওয়া যায়। যেমন, মেট্রো শহরে ছোট পুরোনো ফ্ল্যাট কেনার বদলে, নতুন প্রজেক্ট বা প্লটেড ডেভেলপমেন্টে বিনিয়োগ করা ভালো হতে পারে। এই ধরনের এলাকায় অবকাঠামো উন্নয়ন, কম খরচ এবং ভবিষ্যতে বেশি লাভের সুযোগ থাকে।

কোনটি বেশি রিটার্ন দেয়?

এর কোনো নির্দিষ্ট উত্তর নেই। কমার্শিয়াল প্রপার্টি বেশি রিটার্ন দেয়, কিন্তু ঝুঁকি, বিনিয়োগ ও নির্ভরশীলতাও বেশি। রেসিডেনশিয়াল প্রপার্টি কম রিটার্ন দেয়, তবে এটি বেশি স্থিতিশীল, সহজে পরিচালনাযোগ্য এবং সহজে বিক্রয়যোগ্য।

সঠিক কৌশল হলো- দুটির মিশ্রণ।

অর্থাৎ, রেসিডেনশিয়াল ও কমার্শিয়াল উভয় ক্ষেত্রেই বিনিয়োগ করে একটি ভারসাম্যপূর্ণ পোর্টফোলিও তৈরি করা সবচেয়ে ভালো। প্রথমবারের বিনিয়োগকারীদের জন্য সিদ্ধান্ত নির্ভর করবে বাজেট, ঝুঁকি নেওয়ার ক্ষমতা এবং কতটা সক্রিয়ভাবে বিনিয়োগ পরিচালনা করতে চান তার ওপর।