Home Loan Rules in India: হোম লোনে কতদিন EMI না দিলে নিলাম হয়ে যায় বাড়ি বা ফ্ল্যাট? জানুন নিয়ম

টানা তিন মাস EMI না দিলে ঋণটি NPA হিসেবে ঘোষিত হয়
মাহমুদ আলম ব্যাখ্যা করেন, কোনও ব্যক্তি যদি পরপর তিন মাস EMI শোধ করতে ব্যর্থ হন। তবে ব্যাঙ্ক সেই ঋণটিকে এনপিএ হিসেবে ঘোষণা করে। এর অর্থ হল, ব্যাঙ্ক তখন মনে করে যে ঋণের টাকা আদায় করা কঠিন হবে। এরপর ব্যাঙ্ক ঋণগ্রহীতাকে বকেয়া অর্থ পরিশোধের জন্য সময় দিয়ে একটি নোটিশ পাঠায়। এরপরও যদি ঋণগ্রহীতা অর্থ পরিশোধ না করেন, তবে ব্যাঙ্ক সারফেইসি (SARFAESI) আইনের অধীনে ব্যবস্থা নিতে পারে। এই আইনটি ব্যাঙ্ককে আদালতে না গিয়েই ঋণগ্রহীতার সম্পত্তি বাজেয়াপ্ত করে তা বিক্রি করে অর্থ পুনরুদ্ধারের ক্ষমতা দেয়।

ব্যাঙ্কের সরাসরি সম্পত্তি বিক্রি করার কোনও অধিকার নেই
কিন্তু ব্যাঙ্ক সব ক্ষেত্রে সম্পত্তি সরাসরি বিক্রি করতে পারে না। এর জন্য কিছু নির্দিষ্ট শর্তাবলী নির্ধারণ করা হয়েছে। প্রথমত, যদি কোনও ব্যক্তির বকেয়া ঋণ এক লক্ষ টাকার কম হয়, তাহলে ব্যাঙ্ক সারফেইসি আইন প্রয়োগ করতে পারে না। ব্যাঙ্ককে অবশ্যই একটি সাধারণ আদালতের শরণাপন্ন হতে হবে। এর অর্থ হল, ছোট ঋণের ক্ষেত্রে ব্যাঙ্ক সরাসরি সম্পত্তি নিলাম করতে পারে না। দ্বিতীয়ত, যদি কোনও ব্যক্তি তার ঋণের ৮০ শতাংশ বা তার বেশি পরিশোধ করে থাকেন, তাহলে ব্যাঙ্ক সারফেইসি আইনের অধীনে তার সম্পত্তি নিলাম করতে পারে না। এমনকি ব্যাঙ্ককে আদালতের মাধ্যমে অর্থ আদায় করতে হবে।

এর মানে হল, যদি ইতিমধ্যেই ঋণের একটি উল্লেখযোগ্য অংশ পরিশোধ করে থাকেন, তবে সম্পত্তি অবিলম্বে হারানোর ভয় থাকা উচিত নয়। এই ধরনের ক্ষেত্রে আইন কিছু সুরক্ষা প্রদান করে। এটাও মনে রাখা গুরুত্বপূর্ণ এই নিয়মটি কৃষি ঋণের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়। কৃষি ঋণের জন্য আলাদা নিয়মকানুন রয়েছে, তাই সেখানে সারফেইসি আইন প্রযোজ্য নয়। সার্বিকভাবে, ব্যাঙ্কের টাকা আদায়ের অধিকার থাকলেও, নিয়মকানুন অনুসরণ না করে তারা সম্পত্তি বিক্রি করতে পারে না। এই ধরনের ক্ষেত্রে, ব্যাঙ্ককে অবশ্যই একটি নির্দিষ্ট কার্যপ্রণালী অনুসারে প্রতিটি পদক্ষেপ নিতে হবে।

সুতরাং, যদি কোনও কারণে সময়মতো ইএমআই পরিশোধ করতে না পারেন, তবে সবচেয়ে ভালো উপায় হল আপনার ব্যাঙ্কের সঙ্গে যোগাযোগ করে পরিস্থিতি ব্যাখ্যা করা। কখনও কখনও, ব্যাঙ্ক কিস্তি পরিশোধের উপর স্থগিতাদেশ বা সময়সীমা বাড়ানোর প্রস্তাব দিতে পারে। এই আইনের উদ্দেশ্য শুধু ব্যাঙ্কের অর্থ পুনরুদ্ধার করাই নয়, বরং ঋণগ্রহীতার অধিকার রক্ষা করাও। তাই, আতঙ্কিত না হয়ে, সঠিক তথ্য জানা এবং সময়মতো পদক্ষেপ নেওয়া অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

সারফেইসি আইন কী?
সারফেইসি আইন (২০০২) ভারতের ব্যাঙ্ক এবং আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলোকে কোনও ব্যক্তি সময়মতো ঋণ পরিশোধ করতে ব্যর্থ হলে তার সম্পত্তি বাজেয়াপ্ত ও বিক্রি করার অধিকার দেয়। ব্যাঙ্কগুলোকে বারবার আদালতে যাওয়া এড়াতে এবং দ্রুত তাদের অর্থ পুনরুদ্ধার করতে সাহায্য করার জন্য ২০০২ সালে এই আইনটি প্রণীত হয়েছিল। প্রথমে, এটা বুঝুন যে যদি কেউ ধারাবাহিকভাবে তার ইএমআই (EMI) পরিশোধ করতে ব্যর্থ হয়, তাহলে ব্যাঙ্ক প্রথমে তাকে একটি নোটিশ পাঠায় এবং পরিশোধ করার জন্য সময় দেয়।

এরপরও অর্থ পরিশোধ করা না হলে, ব্যাঙ্ক এই আইনের অধীনে আইনি ব্যবস্থা গ্রহণ করে। তবে, ব্যাঙ্ক আদালতের অনুমতি ছাড়াও ব্যবস্থা নিতে পারে। বকেয়া অর্থ আদায়ের জন্য ব্যাঙ্ক ঋণগ্রহীতার সম্পত্তি বাজেয়াপ্ত করে তা নিলামে তুলতে পারে।

তবে, এই আইনটি সব ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়। উদাহরণস্বরূপ, যদি ঋণের পরিমাণ খুব কম হয় বা নির্দিষ্ট শর্ত পূরণ না করা হয়, তবে ব্যাঙ্কগুলোকে আদালতের শরণাপন্ন হতে হয়। সারফেইসি আইন ব্যাঙ্কগুলোকে দ্রুত ও সহজে তাদের অর্থ আদায়ের ক্ষমতা দেয়, কিন্তু এটি ঋণগ্রহীতাদের অধিকার রক্ষার জন্য কিছু নিয়মও নির্ধারণ করে। এই আইনটি ব্যাঙ্ক ও গ্রাহকের মধ্যে একটি ভারসাম্য বজায় রাখার জন্য তৈরি করা হয়েছিল।