২০২৪ সালের বাজেটে একটি ঘোষণা রয়েছে যা সম্পত্তি প্রপার্টি একটি বড় ধাক্কা দেবে। সম্পত্তি বিক্রির উপর ইনডেক্সেশনের বড় সুবিধা এখন তুলে দেওয়া হয়েছে। যাইহোক, বাজেটে, সম্পত্তি বিক্রির উপর প্রযোজ্য লং টার্ম ক্যাপিটাল গেইন ট্যাক্স (LTCG on Asset) ২০% থেকে কমিয়ে ৭.৫% থেকে ১২.৫% করা হয়েছে। ধরুন, যদি একটি সম্পত্তির উপর ১ লক্ষ টাকা কর ধার্য করা হত, এখন তা কমে ৬০ হাজার টাকা হবে। সে অনুযায়ী, কর ৪০ শতাংশ কমানো হলেও আগে যতটা ত্রাণ মিলত, ততটা পাওয়া যাবে না। সহজ কথায়, এখন আপনাকে সম্পত্তি বিক্রিতে আগের চেয়ে বেশি কর দিতে হবে।
সহজ ভাষায় বাজেটে করা এই ঘোষণা সম্পর্কে বিস্তারিত জেনে নেওয়া যাক, সম্পত্তি বিক্রি করলে কত ট্যাক্স দিতে হবে? আপনাকে আগে কত টাকা দিতে হয়েছিল এবং কীভাবে আপনি আপনার সম্পত্তি আয়ের উপর ট্যাক্স গণনা করতে পারেন?
বাজেটে সম্পত্তির ওপর LTCG কর কমানো হলেও...
২৩ জুলাই বাজেটে অর্থমন্ত্রী নির্মলা সিতারামন সম্পত্তি বিক্রির উপর মূলধন লাভ কর নিয়ে একটি বড় ঘোষণা করেছিলেন। স্বস্তি দিয়ে অর্থমন্ত্রী বলেন, রিয়েল এস্টেটের ওপর ২০ শতাংশ লং টার্ম ক্যাপিটাল গেইন ট্যাক্স (এলটিসিজি) কমিয়ে ১২.৫ শতাংশ করা হয়েছে। আপাতদৃষ্টিতে মনে হবে, সম্পত্তি বিক্রির কর কমিয়ে বড় ধরনের স্বস্তি দেওয়া হয়েছে, কিন্তু তা নয়।
আসলে, অর্থমন্ত্রী নির্মলা সীতারামন আরেকটি বড় পরিবর্তন করেছেন। সম্পত্তি বিক্রয়ের উপর প্রাপ্ত সূচক সুবিধা বা ইনডেক্সেশন মুছে ফেলা হয়েছে। ইনডেক্সেশন এমন একটি টুল যা লাভের পরিমাণ কমিয়ে দেয় যা সম্পত্তি বিক্রির উপর লং টার্ম ক্যাপিটাল গেইনস (LTCG) ট্যাক্সের সাপেক্ষে এবং তারপরে অবশিষ্ট পরিমাণের উপর LTCG ট্যাক্স (২০%) আরোপ করা হয়। এর মাধ্যমে কম কর দিতে হলেও এখন বেশি কর দিতে হবে।
কীভাবে ইনডেক্সেশন কাজ করে?
যাইহোক, সম্পত্তির উপর এই কর কাঠামো বোঝার জন্য, ইনডেক্সেশন বোঝা খুবই গুরুত্বপূর্ণ। সূচীকরণ এমন একটি সুবিধা যা সম্পত্তি বিক্রি এবং মুদ্রাস্ফীতির দীর্ঘমেয়াদী লাভের জন্য সামঞ্জস্য করা হয়েছিল। এরপর সম্পত্তির ওপর কর আরোপ করা হয়। আরও সহজ করে বলতে গেলে, ১০ বছর আগে মূল্যস্ফীতি আলাদ রকম ছিল, কিন্তু আজ তা অন্যরকম। এই ধরনের পরিস্থিতিতে, মূল্যস্ফীতি অনুযায়ী সম্পত্তির উপর করা মুনাফা সমন্বয় করতে ব্যবহৃত সূচক এবং তারপর কর (ক্যাপিটাল গেইন ট্যাক্স) ধার্য করা হয়।
আসুন জেনে নেওয়া যাক কীভাবে সূচক গণনা করা হয়...
(Indexation = বিক্রিত বছরের CII/ ক্রয়কৃত বছরের CII x সম্পত্তির ক্রয় মূল্য)
আগে কর ধার্য হতো কত টাকা আর এখন...?
ইনডেক্সেশন বোঝার পরে, এখন আপনি একটি উদাহরণ দিয়ে সম্পত্তির উপর এই ট্যাক্স কাঠামো বুঝতে পারেন। ধরুন আপনি যদি ২০০০ সালে ২০ লাখ টাকায় একটি সম্পত্তি কেনেন এবং ২০০৯ সালে ৩৫ লাখ টাকায় বিক্রি করেন, তাহলে আপনি ১৫ লাখ টাকা লাভ করেছেন। কিন্তু এখানে আপনাকে সম্পূর্ণ ১৫ লক্ষ টাকার উপর ট্যাক্স দিতে হবে না, সূচক সুবিধা (২৯,৯২,২৮৮ টাকা) এর থেকে কেটে নেওয়া হবে। এর পরে, বাকি ৫,০৭,৭১২ টাকার উপর ২০ % LTCG ট্যাক্স দিতে হবে, কিন্তু এখন পুরো ১৫ লক্ষ টাকার উপর ১২.৫% ট্যাক্স দিতে হবে।
কীভাবে সূচক গণনা করতে হয়?
ইনডেক্সেশন পৌঁছানোর জন্য, যে বছর সম্পত্তি বিক্রি হয়েছিল সেই বছরের মূল্যস্ফীতি সূচক (CII) কে সম্পত্তি কেনার বছরের মূল্যস্ফীতি সূচক (CII) দিয়ে ভাগ করতে হবে। যে সংখ্যাই আসুক না কেন, এটিকে অধিগ্রহণের খরচ অর্থাৎ সম্পত্তি ক্রয়ের পরিমাণ দ্বারা গুণ করতে হবে। তাহলে আপনি ইনডেক্সেশন পাবেন। উল্লেখ্য যে ২০২৪-২৫ সালের CII হল ৩৬৩৷